Kira fiyatlarındaki artışın arkasında ne var?

Kiralar ise ülke genelinde son 4 yılda 6 kat arttı, Kocaeli’nin de içinde olduğu büyükşehirlerde ise bu oran çok daha yüksek.

Peki bu artışın nedenleri neler? Fahiş fiyat artışlarının önüne nasıl geçilir? Haziran sayımız için Emlak Klavuzu Gayrimenkul Uzmanı Ramazan Doğru ile konuyu masaya yatırdık..

Emlak Klavuzu Gayrimenkul Uzmanı Ramazan Doğru

* Gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız. Bunun sebeplerini neye bağlıyorsunuz?

Bunun birkaç sebebi var. Pandemi, döviz kurları, tedarik ve enerji krizleri sonrası dünya genelinde enflasyon ciddi anlamda artış gösterdi. Malzeme maliyetlerindeki artış ise yurt içi üretici fiyatları endeksleriyle paralel. Burada şunu diyebiliriz, konut fiyatlarındaki artışın arkasında maliyetler var.

Kısaca bahsedecek olursak; Sektörün ham maddesi olan demir ve beton fiyatlarının son 3 yıl içerisindeki değişime bir bakalım;

2020 yılında demir ton fiyatı 3.240 TL aralığında iken 2023 Mayıs ayında ise ortalama 18.000 bin TL’den satılıyor. İnşaatın bir diğer ham maddesi olan betonun metre küp fiyatı 2020 yılında 240 TL iken, 2023 Mayıs ayında ise 1750 TL ortalama fiyat üzerinden satılıyor. Devamında ise elektrik, tesisat, mobilya aksamları fiyat artışlarından payını aldı ve gayrimenkul maliyetlerindeki artışlar konut fiyatlarına yansıyarak 3 yılda gelinen noktada ev almak hayale dönüştü.

İmkanı olup ev alanlar ise aldığı gayrimenkulü kiraya verirken kira bedellerini belirlemede inanılmaz zorluklar yaşıyorlar. Sürekli artışın olduğu bir piyasada fiyatları ve piyasayı yakalamak imkansız hale geldi. Bugün ortalama 2 milyon TL ile satılan bir gayrimenkulün kira değeri 9 bin ile 11 bin TL arasında değişmektedir.

PEKİ KİRALIK EV BULMAK MÜMKÜN MÜ?

Artan maliyetler yükselen konut fiyatları ve güncellenen kira bedelleri, taşınma maliyetleri ile eski kiracıların yeni mülk arayışlarını ve yer değiştirme fikirlerini değiştirdi. Her yıl tayin ve atama durumlarında kiracılarda ciddi bir sirkülasyon oluştururken maalesef son 2 yıldır enflasyonun etkisiyle de birçok kişi yerinden kıpırdayamaz hale geldi. Yeni yapılan yapılardaki yüksek kiralar eski kiracılar ile ev sahiplerini karşı karşıya getirdi. Kimi ev sahibi 5.ci yılını dolduran kiracısına emsal değer tespit davası açarak güncel kira bedeli istedi, kimi ev sahipleri ise yasal olarak mümkün olmayan durumlarda kiracıların evi boşaltması için Kızım evlenecek, oğlum gelecek, kendim oturucam bahaneleriyle evlerini boşalttırmak istediler. Kiraya veren ve kiracı olanlar bu durumdan olumsuz etkilendiler. Şuan güncel piyasadaki konut arzındaki sıkıntı ve durdurulamayan maliyetler 2023 yılında da devam edeceğini gösteriyor.

Özetle; Gelinen noktada artan maliyetler, güncel konut fiyatlarını etkileyerek kira bedellerini yükseltmeye ve var olan mülklerde kira artışlarına neden oldu. Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat tedbir alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”

FAHİŞ KİRA ARTIŞLARIN ÖNÜNE NASIL GEÇİLİR?

İngiltere, İtalya, Hollanda, Malta ve Amerika gibi ülkelerde kira fiyatları hakkında yasal düzenlemeler bulunuyor. İngiltere, kira fiyatlarında aşırı yükselişleri önleyebilmek için artışlara yasalarla sınırlama getirmiş vaziyette. Kira artışlarının yanı sıra 1988’de çıkarılan kanunla tahliye sebepleri ve kira artışlarına da ek sınırlama getirmiştir. İtalya’da kira artışları ve tahliye kararları hükümetin çıkardığı kararnamelerle durdurulabiliyor. Taşınmazların kiralanma sürecinde aktif olarak bulunan kamu kurumları problem yaşanmaması için denetleme mekanizmasını çalıştırıyor. Hollanda’da kamu kira artışlarını bir sene ile sınırlarken kamunun belirlediği oranın dışında artış yapılamayacağı kanunla koruma altına alınmıştır.

BİR YILLIK SINIRLAMA ÇÖZÜM GETİRMEDİ

Türkiye’de kira artışlarına bir yıllık süre ile sınırlama getirildi. Ancak kira artışlarının önüne geçmek mümkün olmadı. Enflasyonun düşüşünün de kira fiyatlarına yansıması uzun vadeli olacak şekilde devam ediyor. Bu süreçte kamu birkaç tane yeni önlem, kısıtlama ve ceza artırımıyla mağduriyetlerin önüne geçebilir. Bunlar arasında; Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması ve ilgili bakanlık yetkilileri tarafından takip edilmesi, tapuda yer alan fiyatlar üzerinden kiralama ücretlerine belli bir oran getirilmesi ve bölgelere göre farklı şekillerde uygulanması, aracıların etkisinin azaltılması ve manipülasyon yapanlara hızlı, adil ve yeterli derecede cezai yaptırım getirilmesi.

 CEZA SÜRELERİNİN UZATILMASI

Konut sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkların hızlı şekilde çözülmesi için Konut İdare Yönetimi’ni içeren bir kamu kurumunun kurulması ve bu kurumun satış, kiralama ve alış gibi süreçlerde aktif olarak görev alması, tarafların şikayetlerini bir kuruma yapması ve hızlı şekilde çözüme kavuşturulması gibi düzenlemeler yargı üzerindeki yükü de ciddi oranda azaltabilir.

İşçi kesimi enflasyon konusunda uyardı